Articles for tag: sci

mars 26, 2026

Wilson

Déduction d’achat de matériel en SCI : ce que votre comptable ne détaille pas toujours

La réponse courte : dans la majorité des cas, non, une SCI ne peut pas déduire l’achat de matériel. Pas parce que c’est interdit en soi, mais parce que le régime fiscal par défaut de presque toutes les SCI françaises rend cette déduction impossible. Le problème, c’est que cette nuance disparaît dans la plupart des articles qui traitent du sujet. On vous parle d’amortissement, de TVA récupérable, de charges déductibles, comme si toutes les SCI fonctionnaient de la même manière. C’est faux. Le régime fiscal de votre SCI change radicalement ce que vous pouvez ou ne pouvez pas passer en

mars 25, 2026

Wilson

Charges déductibles en SCI : ce que vous pouvez réellement déduire (et ce qui vous piège)

Une SCI ne devient fiscalement intéressante que si vous savez exactement quoi déduire, quand le faire, et sur quel régime vous êtes assis. Le problème, c’est que la majorité des associés reproduisent les mêmes déductions basiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière) sans jamais questionner ce qu’ils laissent passer ou ce qu’ils déduisent à tort. Entre la SCI à l’IR qui limite vos charges aux dépenses foncières et la SCI à l’IS qui ouvre l’amortissement mais verrouille votre régime à vie, les règles du jeu ne sont pas les mêmes. Et un euro de charge oublié ou mal imputé, c’est parfois 47

mars 24, 2026

Wilson

Contrôle fiscal d’une SCI : ce que l’administration cherche vraiment (et ce qui déclenche les ennuis)

La plupart des gérants de SCI familiales pensent que le contrôle fiscal, c’est pour les autres. Pour les grosses structures, les montages agressifs, les sociétés à l’IS avec des flux complexes. En pratique, l’administration ne fait pas cette distinction. Une SCI à l’IR avec trois associés et un appartement en location peut parfaitement recevoir un avis de vérification, surtout si ses déclarations 2072 présentent des incohérences avec les revenus fonciers déclarés par les associés à titre personnel. Le problème, c’est que la majorité des contenus sur le sujet se contentent de rappeler qu’un contrôle existe et qu’il faut « bien tenir

mars 23, 2026

Wilson

CFE en SCI : ce que vous payez vraiment (et ce que vous pouvez éviter)

La CFE en SCI fait partie de ces sujets où la réponse standard (« oui, la SCI est redevable ») induit plus en erreur qu’elle n’éclaire. En pratique, la majorité des SCI patrimoniales qui louent des logements nus ne paient pas un centime de CFE. Celles qui paient, souvent, ne savent pas pourquoi elles paient, ni combien elles pourraient économiser. Le problème n’est pas la complexité du texte fiscal. Le problème, c’est que les articles qui circulent empilent les cas généraux sans jamais dire clairement : dans votre situation précise, vous êtes exonéré, ou vous ne l’êtes pas. Cet article fait le

mars 22, 2026

Wilson

Frais de notaire en SCI : ce que vous payez vraiment (et ce que vous pouvez éviter)

Les frais de notaire sur un achat immobilier en SCI tournent autour de 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Jusque-là, rien de surprenant. Ce qui l’est davantage, c’est que la quasi-totalité de cette somme file au Trésor public, pas au notaire. La plupart des articles sur le sujet empilent les mêmes fourchettes sans jamais détailler le mécanisme tranche par tranche, ni poser la vraie question : faut-il acheter directement via la SCI ou apporter un bien détenu en nom propre ? Les deux options génèrent des frais notariaux, mais pas les mêmes,

mars 21, 2026

Wilson

Amortissement en SCI à l’IS : le levier fiscal qui peut se retourner contre vous

L’amortissement dans une SCI à l’IS réduit l’impôt chaque année, c’est un fait. Mais affirmer que c’est un avantage sans préciser qu’il se paie à la revente, c’est raconter la moitié de l’histoire. La plupart des articles sur le sujet empilent les mêmes tableaux de durées par composant sans jamais poser la question qui compte : à quel moment l’économie d’IS accumulée devient-elle inférieure à la surtaxation de la plus-value ? La réponse dépend de votre horizon de détention, de votre intention de revendre le bien ou les parts, et de la façon dont vous comptez sortir les liquidités de

mars 20, 2026

Wilson

Amortissement en SCI à l’IR : ce que vous pouvez vraiment en faire (et ce qu’on ne vous dit pas)

Non, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne permet pas de déduire fiscalement l’amortissement d’un immeuble. Ça, la plupart des articles le disent. Ce qu’ils omettent, c’est que votre comptable peut quand même enregistrer cet amortissement dans les livres, sans que cela change quoi que ce soit à votre impôt. Et c’est là que la confusion commence. Des milliers d’investisseurs découvrent après coup que leur tableau d’amortissement ne sert à rien fiscalement, ou pire, basculent à l’IS pour « profiter de l’amortissement » sans mesurer le coût réel à la revente. La question n’est pas de savoir si

mars 19, 2026

Wilson

Exonération de plus-value en SCI : ce que la plupart des associés découvrent trop tard

L’exonération de plus-value en SCI existe. Elle est même plutôt généreuse dans certains cas. Mais entre ce que dit le Code général des impôts et ce qui passe réellement devant l’administration fiscale, il y a un fossé que la plupart des associés mesurent le jour de la vente. Trop tard. L’exonération pour résidence principale, par exemple, tient à des conditions que presque personne ne respecte correctement : un compte bancaire mal géré, une assemblée générale jamais rédigée, un loyer déguisé suffisent à tout faire tomber. Et ce n’est que le cas le plus connu. D’autres exonérations, bien réelles, restent ignorées

mars 18, 2026

Wilson

Amortissement en SCI : levier fiscal puissant ou bombe à retardement à la revente ?

L’amortissement en SCI fait partie de ces mécanismes fiscaux que tout le monde croit maîtriser après avoir lu trois articles sur le sujet. La réalité est plus abrupte : selon que votre SCI relève de l’IR ou de l’IS, l’amortissement change radicalement de nature, de portée et de conséquences. Dans un cas, il n’a aucun effet sur votre imposition courante. Dans l’autre, il réduit votre IS immédiat mais fabrique une plus-value taxable à la sortie, sans aucun abattement pour durée de détention. Le problème n’est pas l’outil en soi. C’est l’absence de projection à long terme chez ceux qui l’utilisent.

mars 17, 2026

Wilson

Fiscalité SCI : ce que les guides classiques ne vous font pas calculer

Choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI, la plupart des guides vous présentent ça comme un tableau à deux colonnes. Cochez la bonne case, c’est réglé. Sauf que la fiscalité d’une SCI ne se joue pas dans un comparatif statique : elle se joue dans le temps, dans les flux, dans ce que vous ferez du bien dans 15 ans. Un associé à 30 % de tranche marginale qui prévoit de revendre à 10 ans n’a rien à voir avec un autre à 41 % qui transmet à ses enfants. Et pourtant, on leur sert le même discours. Le